Chi phí mua nhà ở Melbourne 2026 chi tiết từ A-Z. Hướng dẫn tính thuế trước bạ, phí FIRB, và tối ưu hóa dòng tiền để sở hữu bất động sản.  

Giá trị hợp đồng – khoản chi phí gốc khi mua nhà ở Melbourne 

Khi bạn quyết định mua nhà ở Melbourne, khoản chi phí đầu tiên và hiển nhiên nhất chính là giá mua bất động sản được thỏa thuận trên hợp đồng (purchase price). Tuy nhiên, tổng chi phí của việc mua nhà ở Melbourne không chỉ dừng ở giá tiền mua – còn rất nhiều khoản phí khác cần tính toán. Cách thức giải ngân khoản tiền này có sự khác biệt lớn tùy thuộc vào loại hình bất động sản bạn lựa chọn. 

Quy trình đặt cọc và thanh toán (deposit)

Thông thường, khi quyết định mua nhà ở Melbourne, quy trình thanh toán cơ bản sẽ diễn ra theo hai giai đoạn chính:

• Đặt cọc ban đầu (initial deposit): Thường là 10% giá trị hợp đồng, được chuyển vào tài khoản bảo chứng (trust account) của luật sư hoặc đại lý bất động sản ngay sau khi ký hợp đồng mua bán (contract of sale). Số tiền này được giữ an toàn và sinh lời (nếu có thỏa thuận) cho đến ngày bàn giao.
• Thanh toán phần còn lại (settlement balance): 90% giá trị còn lại sẽ được thanh toán vào ngày bàn giao tài sản (settlement day)

Sự khác biệt giữa Nhà hoàn thiện và Nhà trên giấy (Off-the-plan)

• Đối với nhà đã hoàn thiện hoặc nhà cũ (established dwellings): Bạn sẽ phải thanh toán toàn bộ 90% còn lại trong vòng 30 đến 90 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Điều này đòi hỏi dòng tiền của bạn phải cực kỳ sẵn sàng.
• Đối với nhà trên giấy (off-the-plan): Đây là phương án được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Sau khi đóng 10% tiền cọc, bạn sẽ có thời gian từ 1 đến 3 năm (giai đoạn dự án thi công) để chuẩn bị tài chính hoặc thu xếp khoản vay ngân hàng. Bạn chỉ phải thanh toán 90% còn lại khi dự án hoàn thành và có thông báo nhận bàn giao nhà.

Chi phí thuế và lệ phí Chính phủ khi mua nhà ở Melbourne tại bang Victoria 

Bang Victoria (với thủ phủ là Melbourne) áp dụng các quy định về thuế tài sản tương đối nghiêm ngặt. Đây là nhóm chi phí chiếm tỷ trọng lớn thứ hai trong tổng ngân sách mua nhà ở Melbourne của bạn. 

Thuế trước bạ tiêu chuẩn (Land transfer duty/stamp duty)

Thuế trước bạ là khoản thuế mà chính phủ tiểu bang thu khi có sự chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản. Tại Melbourne, mức thuế này được tính theo biểu phí lũy tiến dựa trên giá trị thị trường của tài sản.

• Đối với bất động sản có giá trị dưới 25,000 AUD, mức thuế khá nhỏ.
• Đối với các bất động sản phổ biến có giá trị từ 440,000 AUD đến 960,000 AUD, mức thuế trước bạ cơ bản được tính là 28,070 AUD cộng với 6% của phần giá trị vượt quá 440,000 AUD.
• Đối với bất động sản trên 960,000 AUD, mức thuế cố định khoảng 5.5% tổng giá trị.

Mẹo tối ưu từ Starhomes: Bang Victoria có chính sách ưu đãi thuế trước bạ rất lớn dành cho loại hình nhà ở “Off-the-plan”. Thuế trước bạ sẽ chỉ tính trên giá trị phần đất gốc tại thời điểm ký hợp đồng, chứ không tính trên giá trị ngôi nhà sẽ xây lên. Điều này có thể giúp bạn tiết kiệm hàng chục ngàn đô la so với việc mua một ngôi nhà đã hoàn thiện có cùng mức giá.

Nguồn: Land transfer (stamp) duty | State Revenue Office 

Thuế bổ sung cho người mua nước ngoài (Foreign Purchaser Additional Duty – FPAD)

Chính phủ Úc áp dụng các biện pháp hạ nhiệt thị trường bằng cách thu thêm thuế đối với các cá nhân không phải là thường trú nhân hoặc công dân Úc.

Nếu bạn mua bất động sản dưới tư cách người nước ngoài, ngoài khoản thuế trước bạ tiêu chuẩn nêu trên, bạn bắt buộc phải nộp thêm khoản thuế bổ sung FPAD là 8% tính trên tổng giá trị hợp đồng. Do đó, tổng số thuế chuyển nhượng đất đai mà một nhà đầu tư nước ngoài phải chi trả khi mua nhà ở Melbourne có thể lên tới 13.5% – 14%.

LƯU Ý QUAN TRỌNG: Người nước ngoài không được phép mua nhà đã xây dựng tại Úc

Từ ngày 1 tháng 4 năm 2025 đến 31 tháng 3 năm 2027, người nước ngoài (bao gồm các chủ sở hữu công ty nước ngoài và người tạm trú) không được phép mua nhà đã xây dựng (established dwellings) tại Úc, trừ một số trường hợp ngoại lệ rất hạn chế. Lệnh cấm này nhằm giảm áp lực lên thị trường nhà ở Úc và tăng tính sẵn có của nhà đã xây dựng cho người mua Úc.

Nếu bạn là nhà đầu tư nước ngoài muốn mua nhà ở Melbourne hiện nay, bạn chỉ có thể mua nhà mới (New dwellings) hoặc nhà trên giấy (Off-the-plan)

Nguồn: Understanding foreign purchaser additional duty | State Revenue Office  

Lệ phí xét duyệt của Ủy ban Kiểm soát Đầu tư Nước ngoài (FIRB)

Người nước ngoài muốn sở hữu bất động sản tại Úc phải được sự chấp thuận của Ủy ban FIRB. Việc nộp đơn xin phép này đi kèm với một khoản lệ phí nộp trực tiếp cho Cơ quan Thuế Úc (ATO) và khoản phí này không được hoàn lại ngay cả khi đơn đơn xin bị từ chối (dù trường hợp từ chối rất hiếm khi hồ sơ chuẩn xác).

Mức phí FIRB được điều chỉnh theo từng năm tài chính. Biểu phí áp dụng cho năm 2026 đối với bất động sản nhà ở được quy định cụ thể như sau:

Lưu ý: 

Mức phí này sẽ tiếp tục tăng lũy tiến đối với các bất động sản có giá trị cao hơn. 

Mức phí FIRB không được hoàn lại ngay cả khi:

• Đơn xin bị từ chối (mặc dù hiếm khi xảy ra với hồ sơ chuẩn xác)
• Bạn quyết định không tiếp tục mua bất động sản
• Giao dịch bị huỷ trước settlement

Vì vậy, hãy chắc chắn rằng bạn đã sẵn sàng trước khi nộp đơn xin phép FIRB.

Chi phí pháp lý và phí dịch vụ chuyên gia

Hệ thống pháp lý và quy trình giao dịch bất động sản tại Úc rất minh bạch nhưng lại phức tạp đối với những người nước ngoài muốn mua nhà ở Melbourne lần đầu tiên. Để đảm bảo giao dịch mua nhà ở Melbourne diễn ra an toàn, bạn không thể thiếu sự đồng hành của các chuyên gia. 

Chi phí thuê luật sư hoặc đại diện pháp lý (Conveyancing Fees)

Tại Úc, người mua và người bán thường không làm việc trực tiếp về mặt giấy tờ mà thông qua đại diện pháp lý của mỗi bên. Bạn có thể thuê một Luật sư (Solicitor) hoặc một Chuyên viên chuyển nhượng quyền sở hữu (Conveyancer). Họ sẽ chịu trách nhiệm:

• Kiểm tra kỹ các điều khoản trong Hợp đồng mua bán (Contract of Sale) và Bản công bố thông tin người bán (Section 32 Statement).
• Rà soát các quy hoạch của vùng, quyền tài sản, và các nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng của chủ cũ.
• Tiến hành thủ tục sang tên, thanh toán trên hệ thống điện tử PEXA vào ngày Settlement.

Mức chi phí này thường dao động từ 1,000 AUD đến 3,000 AUD tùy thuộc vào quy mô và độ phức tạp của giao dịch.

Phí kiểm tra chất lượng xây dựng và mối mọt (Building & Pest Inspection)

Khoản phí này cực kỳ quan trọng nếu bạn chọn mua nhà ở Melbourne thuộc phân khúc nhà cũ, nhà phố biệt thự đã qua sử dụng. Bạn cần thuê một công ty kiểm định độc lập đến đo đạc, kiểm tra kết cấu móng, mái, hệ thống điện nước và khảo sát xem ngôi nhà có bị mối mọt tàn phá hay không.

• Chi phí: Khoảng 400 AUD – 900 AUD.
• Giá trị mang lại: Giúp bạn tránh mua phải những căn nhà “xuống cấp ngầm”, tiết kiệm hàng chục ngàn đô la chi phí sửa chữa sau này hoặc có cơ sở để thương lượng giảm giá mua.

Chi phí tài chính và khoản vay thế chấp (Mortgage Costs)

Sử dụng đòn bẩy tài chính là phương án phổ biến khi đầu tư bất động sản. Cho dù bạn là người bản xứ hay nhà đầu tư quốc tế, việc thiết lập một khoản vay thế chấp (Home Loan) đều phát sinh các chi phí hành chính từ phía ngân hàng.

Phí thiết lập hồ sơ vay (Application/Establishment Fee)

Đây là khoản phí để ngân hàng thẩm định hồ sơ năng lực tài chính, thu nhập và lịch sử tín dụng của bạn.

• Mức phí: Thường từ 200 AUD đến 600 AUD. Một số ngân hàng có các chương trình khuyến mãi sẽ miễn phí khoản này để thu hút người vay.

Phí định giá tài sản (Valuation Fee)

Trước khi giải ngân, ngân hàng sẽ cử một đơn vị định giá độc lập đến kiểm tra giá trị thực tế của căn nhà để đảm bảo khoản vay nằm trong phạm vi an toàn.

• Mức phí: Khoảng 300 AUD – 500 AUD.

Bảo hiểm khoản vay (Lenders Mortgage Insurance – LMI)

Khoản phí này áp dụng nếu bạn là công dân Úc hoặc có PR nhưng chỉ có số tiền tự có dưới 20% giá trị căn nhà (tức là vay trên 80%). Đối với khách hàng nước ngoài, các ngân hàng Úc hoặc tổ chức tài chính quốc tế thường chỉ cho vay tối đa 60% – 70% giá trị tài sản, do đó bạn sẽ không cần phải đóng khoản bảo hiểm LMI này.

Các khoản chi phí định kỳ cần duy trì sau khi sở hữu nhà 

Sau khi ngày Settlement kết thúc tốt đẹp và bạn nhận chìa khóa nhà, hành trình tài chính của bạn sẽ chuyển sang giai đoạn vận hành. Dù bạn giữ nhà để ở, cho con cái sinh hoạt khi du học hay cho thuê lại để lấy dòng tiền, có những khoản chi phí cố định hàng năm bạn cần lưu ý: 

Thuế hội đồng địa phương (Council Rates)

Đây là khoản phí nộp cho chính quyền quận/vùng nơi căn nhà tọa lạc để duy trì các dịch vụ công cộng như thu gom rác thải, bảo dưỡng công viên, chiếu sáng đường phố và an ninh khu vực.

Mức phí: Dao động từ 1,200 AUD đến 2,500 AUD/năm tùy thuộc vào giá trị đất và quy định của từng quận cụ thể tại Melbourne.

Phí quản lý tòa nhà và tiện ích chung (Body Corporate/Strata Fees)

Nếu bạn chọn mua nhà ở Melbourne theo mô hình căn hộ chung cư (Apartment) hoặc nhà phố trong khu dân cư khép kín (Townhouse), bạn sẽ phải đóng khoản phí này. Phí dùng để chi trả cho việc bảo trì thang máy, hồ bơi, phòng gym, vệ sinh sảnh và bảo hiểm phần xây dựng thô của tòa nhà.

Mức phí: Từ 2,000 AUD đến 6,000 AUD/năm tùy thuộc vào mức độ sang trọng và số lượng tiện ích của dự án.

Thuế đất và thuế bổ sung cho chủ sở hữu nước ngoài (Land Tax Surcharge)

Tại bang Victoria, nếu tổng giá trị phần đất bạn sở hữu vượt qua hạn mức quy định, bạn phải nộp thuế đất hàng năm. Đặc biệt, người nước ngoài sẽ phải chịu thêm khoản Land Tax Surcharge là 4% tính trên giá trị tính thuế của mảnh đất đó. Đây là điểm cực kỳ quan trọng mà các nhà đầu tư cần tính toán vào chi phí vận hành dòng tiền dài hạn.

Phí dịch vụ quản lý cho thuê (Property Management Fees)

Nếu bạn không sinh sống tại Úc và ủy thác cho một đơn vị đại lý bất động sản tìm kiếm người thuê, quản lý việc thu tiền nhà và bảo trì hư hỏng:

• Mức phí: Thường chiếm từ 5% đến 8% tổng doanh thu tiền thuê nhà hàng tuần của bạn, cộng với phí tìm người thuê nhà ban đầu (thường bằng 1-2 tuần tiền nhà).

Giải pháp tối ưu chi phí mua nhà ở Melbourne từ Star Homes 

Quyết định mua nhà ở Melbourne là một bước đầu tư lớn, nhưng với việc hiểu rõ các loại chi phí và lên kế hoạch tài chính hợp lý, bạn hoàn toàn có thể quản lý dòng tiền hiệu quả. Đây là lý do tại sao các nhà đầu tư thông thái luôn cân nhắc kỹ càng trước khi mua nhà ở Melbourne. 

Lựa chọn thời điểm mua bất động sản Off-the-plan phù hợp

Như đã phân tích, chính sách ưu đãi giảm trừ thuế trước bạ (Stamp Duty Concession) của bang Victoria dành cho nhà trên giấy là một “vũ khí” tài chính tuyệt vời. Bằng cách chọn mua ở giai đoạn dự án mới mở bán hoặc chưa thi công móng, giá trị tính thuế trước bạ của bạn sẽ ở mức thấp nhất, giúp tiết kiệm một khoản ngân sách đáng kể.

Tối ưu hóa cấu trúc sở hữu tài sản

Việc đứng tên bất động sản dưới tư cách cá nhân, đồng sở hữu với vợ/chồng, hay thông qua một quỹ tín thác gia đình (Family Trust) đều dẫn đến những kết quả rất khác nhau về nghĩa vụ thuế thu nhập từ tiền thuê nhà và thuế đất sau này. Việc tham vấn ý kiến từ các chuyên gia tư vấn bất động sản và kế toán thuế có chứng chỉ tại Úc là bước đi khôn ngoan để bảo vệ dòng tiền đầu tư của bạn.

Đồng hành cùng Star Homes – Sở hữu bất động sản Úc an toàn, minh bạch

Tại Star Homes, chúng tôi hiểu rằng mỗi khách hàng đều có một bài toán tài chính và mục tiêu đầu tư riêng biệt khi tìm kiếm cơ hội mua nhà ở Melbourne. Chúng tôi không chỉ giới thiệu cho bạn những ngôi nhà, mà mang đến giải pháp cố vấn toàn diện, đồng hành cùng bạn suốt hành trình từ khi tìm kiếm dự án cho đến ngày nhận chìa khóa và vận hành cho thuê.

• Minh bạch thông tin: Cung cấp bảng dự toán chi tiết, chính xác từng danh mục thuế, phí dựa trên đúng trạng thái hồ sơ của bạn, cam kết không phát sinh chi phí ẩn.
• Mạng lưới chuyên gia uy tín: Kết nối bạn với hệ thống luật sư di trú, luật sư chuyển nhượng và các tổ chức tài chính hàng đầu tại Úc để xử lý hồ sơ FIRB và thủ tục vay vốn một cách trơn tru.
• Giỏ hàng chiến lược: Độc quyền tiếp cận các dự án căn hộ, nhà phố có vị trí đắc địa tại Melbourne với chính sách thanh toán linh hoạt và tiềm năng tăng trưởng bền vững.

Hành trình sở hữu ngôi nhà mơ ước tại xứ sở chuột túi sẽ trở nên nhẹ nhàng và an tâm hơn bao giờ hết khi có sự sát cánh của một người bạn đồng hành chuyên nghiệp. Hãy liên hệ với Star Homes ngay hôm nay để nhận được sự tư vấn chuyên sâu về chi phí mua nhà ở Melbourne. Chúng tôi sẽ giúp bạn lập bảng tính dòng tiền tối ưu nhất cho kế hoạch mua nhà ở Melbourne của bạn.