Mua nhà ở Úc: so sánh stamp duty người nước ngoài Victoria và NSW

Mua nhà ở Úc với tư cách người nước ngoài: stamp duty Victoria cộng 8%, NSW cộng 9%. Xem cách tính, ví dụ cụ thể và tổng chi phí 2026.

Khi lên kế hoạch mua nhà ở Úc, nhiều phụ huynh và nhà đầu tư Việt Nam chỉ hỏi giá căn hộ mà chưa tính khoản thuế phải nộp ngay lúc mua. Với người nước ngoài, đó là hai lớp thuế chồng lên nhau: stamp duty (thuế chuyển nhượng bất động sản, gọi là land transfer duty tại Victoria và transfer duty tại NSW) và một khoản phụ phí dành riêng cho người nước ngoài.

Phụ phí này là 8% tại Victoria và 9% tại NSW. Tính gộp, tổng thuế khi mua nhà ở Úc rơi vào khoảng 12,3% đến 13,5% giá mua trong dải giá từ 500.000 đến 1,5 triệu đô la Úc. Bài viết hướng dẫn cách tính từng lớp thuế, kèm ví dụ cụ thể để bạn ước lượng ngân sách trước khi xuống tiền.

Nếu muốn nắm toàn bộ các bước từ chọn dự án đến nhận bàn giao, bạn có thể xem thêm lộ trình mua nhà ở Melbourne an toàn của Starhomes.

Mua nhà ở Úc: người nước ngoài phải trả những khoản nào?

Khi mua nhà ở Úc với tư cách người nước ngoài, chi phí bắt buộc gồm bốn nhóm:

• Stamp duty thông thường: tính theo bậc thang giá trị bất động sản, mỗi bang có một bảng riêng.
• Phụ phí người nước ngoài: 8% tại Victoria, 9% tại NSW, cộng thêm vào stamp duty thông thường.
• Phí xin phép FIRB: bước xin phê duyệt đầu tư nước ngoài, thực hiện trước khi ký hợp đồng.
• Phí pháp lý và các chi phí khác: conveyancer hoặc luật sư, kiểm tra hợp đồng và làm thủ tục chuyển nhượng.

Có một ràng buộc quyết định bạn được mua loại tài sản nào. Từ ngày 1/4/2025 đến ngày 30/6/2029, người nước ngoài nhìn chung không được mua nhà đã qua sử dụng (established dwelling) tại Úc. Vì vậy, người mua chủ yếu chọn nhà mới hoàn thiện hoặc căn hộ trên giấy (off-the-plan), và đây cũng là nhóm tài sản mà phần lớn người mua nước ngoài đang xem xét.

Ai được coi là người mua nước ngoài?

Cả hai bang đều áp phụ phí dựa trên khái niệm người nước ngoài. Du học sinh và người giữ visa tạm trú thuộc nhóm này. Công dân Úc và thường trú nhân (PR) nhìn chung không bị tính phụ phí, nhưng điều kiện chi tiết khác nhau giữa hai bang, nên bạn cần xác nhận tình trạng của từng người đứng tên trước khi ký hợp đồng.

Victoria

Tại Victoria, người mua nước ngoài gồm ba nhóm: cá nhân nước ngoài (không phải công dân hoặc thường trú nhân Úc, bao gồm người giữ visa Special Category của New Zealand không thường trú tại Úc), công ty có hơn 50% do nước ngoài kiểm soát, và trustee của quỹ tín thác nước ngoài. State Revenue Office Victoria có hướng dẫn xác nhận tình trạng foreign purchaser cho từng trường hợp cụ thể.

NSW

Tại NSW, người nước ngoài gồm người không phải công dân Úc và không thường trú (ordinarily resident) tại Úc, người giữ visa tạm trú (trừ người giữ visa Special Category của New Zealand), cùng công ty hoặc quỹ tín thác có từ 20% lợi ích do nước ngoài nắm giữ.

Điều kiện thường trú dựa trên thời gian ở Úc trong 12 tháng trước ngày trao đổi hợp đồng. Vì vậy, thường trú nhân chưa đủ thời gian cư trú vẫn có thể bị tính phụ phí, trừ khi đáp ứng điều kiện miễn trừ.

Stamp duty thông thường năm 2026 tính thế nào?

Stamp duty thông thường tính theo bậc thang: giá trị càng cao thì phần vượt ngưỡng chịu mức thuế càng lớn. Hai bang dùng hai bảng khác nhau, và đây là lớp thuế bạn phải nộp dù là người nước ngoài hay không.

Bảng stamp duty thông thường tại Victoria

Ngân sách bang Victoria 2026-27 không thay đổi mức thuế hoặc ngưỡng áp dụng đối với bất động sản nhà ở.

Bảng stamp duty thông thường tại NSW

Bảng này áp dụng cho giai đoạn từ 1/7/2026 đến 30/6/2027. NSW tính theo từng 100 đô la Úc hoặc phần lẻ của 100 đô la Úc.

Phụ phí người nước ngoài: Victoria 8%, NSW 9%

Phụ phí là lớp thuế thứ hai, cộng thêm vào stamp duty thông thường chứ không thay thế nó. Đây là khoản làm tổng chi phí mua nhà ở Úc của người nước ngoài cao hơn đáng kể so với người mua trong nước.

Tại Victoria, ngân sách bang 2026-27 không thay đổi mức phụ phí FPAD. Khoản này tính trên phần sở hữu của người mua nước ngoài và không được giảm bởi các ưu đãi stamp duty, vì nó được tính trên giá trị chịu thuế đầy đủ trước khi áp ưu đãi.

Tại NSW, mức phụ phí đã tăng từ 8% lên 9% kể từ ngày 1/1/2025. Mức mới áp dụng cho hợp đồng ký sau mốc này, còn hợp đồng ký trước đó giữ mức cũ. Bạn có thể đối chiếu quy định hiện hành trên trang của Revenue NSW trước khi ký.

Ví dụ tính thực tế: mua nhà ở Úc giá từ 500.000 đến 1,5 triệu đô la Úc

Lấy ví dụ một căn hộ giá 600.000 đô la Úc, mua bởi người nước ngoài. Cách tính ở hai bang như sau:

• Victoria: stamp duty = 2.870 + 6% × (600.000 − 130.000) = 31.070. Phụ phí FPAD = 8% × 600.000 = 48.000. Tổng = 79.070.
• NSW: stamp duty = 11.602 + 4,5% × (600.000 − 387.000) = 21.187. Phụ phí SPD = 9% × 600.000 = 54.000. Tổng = 75.187.

Tỷ giá 18.500 VNĐ/AUD là mức tham chiếu theo OFX tháng 8/2026. Tỷ giá thực tế thay đổi theo thời điểm chuyển tiền và tổ chức tài chính.

Khi thay đổi mức giá, tổng thuế ở hai bang thay đổi như sau:

Đơn vị: đô la Úc. Số liệu chỉ gồm stamp duty thông thường và phụ phí người nước ngoài, tính trước mọi ưu đãi, chưa gồm phí FIRB và phí pháp lý.

Ở dải giá này, tổng thuế tại NSW thấp hơn Victoria khoảng 3.400 đến 5.800 đô la Úc. Phụ phí NSW cao hơn một điểm phần trăm, nhưng stamp duty thông thường của NSW thấp hơn nhiều nên tổng cuối vẫn nhẹ hơn. Dù vậy, bạn không nên chọn bang chỉ vì chênh lệch thuế, vì giá bất động sản, vị trí và nhu cầu sử dụng của mỗi bang khác nhau.

Ưu đãi off-the-plan có giảm được khoản thuế này không?

Với người mua căn hộ trên giấy tại Victoria, có một ưu đãi tạm thời đáng chú ý. Ưu đãi áp dụng cho hợp đồng ký từ 21/10/2024 đến trước 21/4/2027, sau khi ngân sách bang 2026-27 gia hạn thời hạn từ 21/10/2026 sang 21/4/2027.

• Áp dụng cho căn hộ, unit và townhouse mua trên giấy, không áp dụng cho nhà riêng lẻ (detached dwelling).
• Dành cho cả người ở thực lẫn nhà đầu tư, và không giới hạn mức giá.
• Cho phép trừ phần chi phí xây dựng khỏi giá trị dùng để tính stamp duty.
• Người mua nước ngoài được hưởng ưu đãi, nhưng phụ phí FPAD vẫn áp dụng đầy đủ.

Điều này có nghĩa ưu đãi chỉ giảm phần stamp duty thông thường, còn phụ phí 8% vẫn tính trên toàn bộ giá trị chịu thuế. Mức giảm thực tế phụ thuộc vào tỷ lệ chi phí xây dựng của từng dự án, nên bạn cần hỏi conveyancer hoặc luật sư để có con số chính xác. Với NSW, bạn cũng nên hỏi riêng về ưu đãi theo quy định hiện hành của bang trước khi quyết định.

Starhomes phân phối nhiều dự án mới và off-the-plan tại Melbourne và Sydney. Bạn có thể xem danh mục dự án đang mở bán để chọn mức giá phù hợp với ngân sách đã tính.

Những chi phí khác khi mua nhà ở Úc ngoài stamp duty

Phí FIRB. Theo ước tính tháng 7/2026, phí xin phép FIRB bắt đầu từ khoảng 15.600 đô la Úc cho nhà mới hoặc đất trống có giá dưới 1 triệu đô la Úc, và không được hoàn lại ngay cả khi giao dịch không thành. Phí được điều chỉnh vào ngày 1/7 hằng năm, nên bạn cần kiểm tra mức hiện hành trên trang của FIRB trước khi nộp hồ sơ.

Phí pháp lý. Conveyancer hoặc luật sư sẽ kiểm tra hợp đồng, xác nhận tư cách người mua và hỗ trợ thủ tục nộp stamp duty. Đây là khoản nên hỏi báo giá trước, vì mức phí khác nhau giữa các đơn vị.

Thuế đất cho chủ sở hữu nước ngoài tại NSW. Ngoài stamp duty, NSW còn áp phụ phí land tax 5% cho chủ sở hữu nước ngoài từ ngày 1/1/2025 (trước đó là 4%). Đây là khoản chi phí thường niên chứ không chỉ trả một lần lúc mua.

Để hình dung đầy đủ các khoản chi trước và sau khi mua, bạn có thể tham khảo thêm kinh nghiệm mua nhà ở Melbourne do Starhomes tổng hợp.

Phụ huynh đứng tên hay con đứng tên: ảnh hưởng thế nào đến thuế?

Nhiều phụ huynh mua nhà ở Úc cho con du học và băn khoăn nên đứng tên ai. Câu trả lời ảnh hưởng trực tiếp đến thuế, vì phụ phí được xét theo tư cách của từng người đứng tên: công dân, thường trú nhân hay người giữ visa tạm trú.

Tại Victoria, phụ phí FPAD tính trên phần sở hữu của người mua nước ngoài. Nghĩa là tỷ lệ sở hữu và tư cách của từng người trong hợp đồng sẽ quyết định khoản phụ phí phải nộp. NSW cũng xét tư cách từng người đứng tên theo các tiêu chí đã nêu ở trên.

Đây là vấn đề pháp lý và thuế phức tạp, nên bài viết chỉ cung cấp thông tin tham khảo. Gia đình cần hỏi kế toán thuế hoặc luật sư bất động sản trước khi quyết định cấu trúc sở hữu.

Lưu ý về mốc thời gian và độ chính xác của số liệu

Mức thuế, phụ phí và ưu đãi trong bài được cập nhật đến tháng 10/2026 và có thể thay đổi theo từng kỳ ngân sách của bang. Số liệu về stamp duty của NSW được tổng hợp từ các nguồn tư vấn và pháp lý. Trước khi ký hợp đồng, bạn nên xác minh lại với State Revenue Office Victoria hoặc Revenue NSW, đồng thời tham khảo conveyancer hoặc luật sư. Bài viết không phải tư vấn pháp lý hay thuế.

Starhomes đồng hành cùng bạn khi mua nhà ở Úc

Tính đúng tổng chi phí là bước đầu tiên khi mua nhà ở Úc. Starhomes là đơn vị chuyên phân phối bất động sản mới tại Úc cho cộng đồng người Việt, với văn phòng tại Level 2, 365 Lonsdale Street, Melbourne.

• Tư vấn chọn dự án theo ngân sách và mục đích mua ở Melbourne và Sydney.
• Cung cấp danh mục dự án mới và off-the-plan đang mở bán tại Melbourne và Sydney.
• Hỗ trợ thủ tục FIRB và tư vấn cơ cấu đứng tên phù hợp.
• Giải đáp các khoản chi phí mua nhà theo từng dự án.

Kết luận

Người nước ngoài mua nhà ở Úc phải tính hai lớp thuế: stamp duty thông thường và phụ phí 8% tại Victoria hoặc 9% tại NSW. Ở dải giá từ 500.000 đến 1,5 triệu đô la Úc, tổng thuế chiếm khoảng 12,3% đến 13,5% giá mua, chưa kể phí FIRB và phí pháp lý.

Nắm rõ các khoản này từ đầu giúp bạn lập ngân sách sát thực tế và tránh bị bất ngờ khi đến ngày thanh toán.

Nếu bạn đang cân nhắc mua nhà ở Úc tại Melbourne hoặc Sydney, liên hệ Starhomes ngay hôm nay để được tư vấn và tính tổng chi phí cho dự án phù hợp với gia đình bạn.