Visa định cư Úc chưa có nhưng vẫn muốn mua nhà tại Úc? Tìm hiểu điều kiện, thủ tục FIRB và những điều cần biết trước khi mua.
Chưa có visa định cư Úc: Có mua được bất động sản không?
Rất nhiều người Việt e ngại tìm hiểu bất động sản Úc vì nghĩ rằng phải có visa định cư Úc, hoặc ít nhất phải đang sinh sống tại Úc, mới đủ điều kiện mua nhà. Đây là một hiểu lầm phổ biến. Sự thật là bạn hoàn toàn có thể mua bất động sản tại Úc ngay cả khi chưa từng đặt chân đến quốc gia này và chưa có bất kỳ loại visa nào.
Bài viết làm rõ điều kiện, thủ tục và những giới hạn cần biết khi mua bất động sản tại Úc trong lúc chưa có visa định cư Úc, dựa trên quy định hiện hành của Cơ quan Thuế Úc (ATO) và Ban Đầu tư Nước ngoài (FIRB).
Câu trả lời: có, bạn hoàn toàn được phép mua
Theo xác nhận trực tiếp từ Cơ quan Thuế Úc (ATO), bất kỳ ai không phải công dân Úc hay thường trú nhân đều có thể mua bất động sản tại Úc, miễn là được FIRB chấp thuận trước khi ký hợp đồng. Điều kiện này áp dụng cho cả người đang sống tại Úc bằng visa tạm trú lẫn người hoàn toàn chưa có visa, đang sống ở nước ngoài.
Theo phân tích từ Expat Mortgage Broker, quy định này áp dụng bất kể bạn đang sống ở đâu — Việt Nam hay bất kỳ quốc gia nào khác. Yếu tố quyết định là tình trạng quốc tịch và cư trú theo luật Úc, không phải việc bạn có visa hay đã từng đến Úc hay chưa.
Quyền mua bất động sản và quyền cư trú tại Úc là hai hệ thống độc lập
Đây là điểm quan trọng cần hiểu rõ. Nhiều người nhầm lẫn giữa “quyền mua tài sản” và “quyền cư trú” tại Úc, cho rằng phải có visa mới được mua nhà, hoặc mua nhà sẽ tự động cho quyền cư trú. Cả hai suy nghĩ này đều không chính xác.
Hệ thống đầu tư nước ngoài do FIRB quản lý chỉ kiểm soát việc ai được mua loại tài sản nào, nhằm đảm bảo dòng vốn nước ngoài đóng góp vào nguồn cung nhà ở thay vì cạnh tranh với người dân địa phương. Hệ thống này hoàn toàn tách biệt với hệ thống visa và di trú do Bộ Nội vụ Úc quản lý, vốn quyết định ai được phép nhập cảnh, cư trú hay làm việc tại Úc.
Bạn thuộc nhóm nào? Ba nhóm người mua bất động sản Úc
Công dân Úc và thường trú nhân (PR)
Đây là nhóm không bị hạn chế. Theo Collings, công dân Úc và người có visa định cư Úc (thường trú nhân) được mua bất kỳ loại bất động sản nào — nhà cũ, nhà mới, đất trống — mà không cần xin phép FIRB và không chịu các khoản thuế bổ sung dành cho người nước ngoài.
Người có visa tạm trú, đang sinh sống tại Úc
Nhóm này gồm du học sinh, người lao động tạm thời, người giữ visa bắc cầu… Được phép mua bất động sản với điều kiện xin phép FIRB, nhưng hiện tại chỉ giới hạn ở nhà mới hoặc đất trống do lệnh cấm mua nhà cũ đang có hiệu lực.
Người hoàn toàn chưa có visa, đang sống ở nước ngoài
Đây là nhóm nhiều người không ngờ tới nhất: theo Nerdwallet Úc, những người chưa từng có visa Úc, đang sống hoàn toàn tại Việt Nam hoặc bất kỳ quốc gia nào khác, vẫn được phép mua bất động sản tại Úc. Điều kiện áp dụng tương tự như nhóm có visa tạm trú — cần FIRB chấp thuận và hiện chỉ được mua nhà mới hoặc đất trống.
Điều kiện cụ thể khi mua bất động sản Úc mà chưa có visa định cư
Loại tài sản được phép mua
Theo Cơ quan Thuế Úc (ATO), từ 1/4/2025 đến hết 30/6/2029, mọi người nước ngoài — kể cả người đang sống ở nước ngoài chưa từng có visa Úc — chỉ được mua:
- Nhà mới hoàn thiện: chưa từng có người ở
- Nhà trên giấy (off-the-plan): mua khi dự án còn đang thi công
- Đất trống: với điều kiện khởi công xây dựng trong thời hạn quy định
Thủ tục xin phép FIRB
Bạn cần nộp đơn và nhận được thư chấp thuận từ FIRB trước khi ký bất kỳ hợp đồng mua bán nào — kể cả khi giao dịch được thực hiện hoàn toàn từ Việt Nam thông qua đại diện hoặc trực tuyến. Phí xin phép khởi điểm từ khoảng 15.100 đô la Úc cho tài sản dưới 1 triệu đô la Úc, thời gian xử lý tiêu chuẩn 30 ngày nhưng thực tế có thể kéo dài đến 90 ngày.
Chi phí bổ sung dành cho người nước ngoài
Theo You and Me Property, hầu hết các bang tại Úc — trừ Lãnh thổ phía Bắc và Lãnh thổ Thủ đô — đều áp dụng thuế trước bạ bổ sung cho người mua nước ngoài, cộng thêm khoản phụ thu thuế đất hàng năm. Các khoản này áp dụng như nhau dù bạn đang sống tại Úc hay hoàn toàn ở nước ngoài, cho đến khi bạn trở thành thường trú nhân.
Những điều mua nhà không cho phép bạn làm nếu chưa có visa định cư
Đây là phần cần làm rõ để tránh hiểu lầm theo chiều ngược lại. Sở hữu bất động sản Úc không đồng nghĩa với:
- Quyền cư trú tại Úc: mua nhà không cấp cho bạn hay gia đình bất kỳ quyền ở lại Úc nào; bạn vẫn cần visa riêng (du lịch, du học, lao động…) nếu muốn nhập cảnh và lưu trú
- Lợi thế trong hồ sơ visa định cư Úc: như đã phân tích trong bài viết này, hệ thống visa định cư diện tay nghề xét theo điểm, không liên quan đến tài sản sở hữu
- Quyền làm việc tại Úc: chủ sở hữu bất động sản không có visa vẫn không được phép làm việc tại Úc nếu không có visa lao động phù hợp
Trường hợp thường gặp: phụ huynh tại Việt Nam mua nhà cho con du học
Đây là tình huống rất phổ biến trong cộng đồng người Việt: phụ huynh chưa từng có visa định cư Úc, thậm chí chưa từng đến Úc, nhưng vẫn muốn đứng tên mua một căn hộ cho con đang du học sử dụng. Theo các quy định đã nêu, điều này hoàn toàn khả thi — phụ huynh chỉ cần xin phép FIRB với tư cách người nước ngoài không cư trú tại Úc, chọn đúng loại tài sản được phép (nhà mới hoặc off-the-plan), và hoàn tất các nghĩa vụ thuế liên quan.
Điểm cần lưu ý là giao dịch nên được thực hiện thông qua luật sư hoặc đơn vị tư vấn có kinh nghiệm làm việc với người mua ở nước ngoài, vì một số bước như xác minh danh tính, ký kết hợp đồng và chuyển tiền quốc tế sẽ phức tạp hơn so với người đang sinh sống tại Úc.
Rủi ro nếu mua bất động sản Úc mà không xin phép FIRB
Theo cảnh báo từ Cơ quan Thuế Úc (ATO), việc mua bất động sản mà không có sự chấp thuận của FIRB có thể dẫn đến hình phạt nghiêm trọng, bao gồm buộc bán lại tài sản, phạt tiền, thậm chí truy cứu hình sự trong một số trường hợp. Đây là lý do luôn cần hoàn tất thủ tục FIRB trước khi ký bất kỳ hợp đồng mua bán nào, dù bạn đang ở Úc hay hoàn toàn ở nước ngoài.
Starhomes đồng hành cùng người mua chưa có visa định cư Úc
Việc mua bất động sản Úc khi chưa có visa định cư Úc hoàn toàn khả thi, nhưng đòi hỏi thực hiện đúng trình tự pháp lý để tránh rủi ro. Starhomes đồng hành cùng khách hàng Việt Nam thực hiện toàn bộ quy trình này, dù bạn đang ở Việt Nam hay đã có mặt tại Úc.
- Tư vấn miễn phí điều kiện và loại tài sản phù hợp với tình trạng visa của bạn
- Cung cấp danh mục dự án nhà mới và off-the-plan đang mở bán đáp ứng đúng quy định hiện hành
- Hỗ trợ toàn bộ hồ sơ FIRB, làm việc từ xa với khách hàng tại Việt Nam
- Kết nối luật sư, kế toán thuế có kinh nghiệm với người mua ở nước ngoài
Nếu bạn đang cân nhắc mua bất động sản Úc dù chưa có visa định cư Úc, hãy liên hệ Starhomes để được tư vấn miễn phí và hướng dẫn đúng quy trình ngay từ đầu.
Bài viết chỉ mang tính thông tin chung, tổng hợp từ các nguồn công khai và không cấu thành tư vấn pháp lý, thuế hay di trú. Quy định FIRB và chính sách thuế bất động sản có thể thay đổi theo từng kỳ ngân sách, nên bạn cần xác minh lại thông tin mới nhất với ATO hoặc chuyên gia tư vấn trước khi ra quyết định. Thông tin cập nhật đến tháng 8/2026.
