Thuế phí bất động sản Úc là yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần nắm rõ khi tham gia thị trường này. Bên cạnh giá trị mua bán chính, người mua cần chuẩn bị ngân sách cho các khoản thuế và phí bắt buộc theo quy định của Chính phủ Úc. Đây là những chi phí nhằm đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch, đồng thời thể hiện sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Việc hiểu rõ và dự trù trước các khoản thuế phí bất động sản Úc giúp nhà đầu tư chủ động tài chính, tránh phát sinh chi phí bất ngờ và đảm bảo kế hoạch đầu tư được triển khai thuận lợi.
Thuế phí bất động sản Úc: Thuế trước bạ (Stamp Duty)
Thuế trước bạ là loại thuế do từng bang thu và quản lý, được tính dựa trên giá trị bất động sản và áp dụng theo biểu thuế lũy tiến. Việc hiểu rõ cách tính và sự khác biệt giữa các bang giúp nhà đầu tư lập kế hoạch tài chính chính xác và tránh những rủi ro không mong muốn.
Cách tính thuế trước bạ
Thuế trước bạ tại Úc không có mức cố định mà được tính theo thang lũy tiến, nghĩa là bất động sản càng giá trị cao thì tỷ lệ thuế càng cao.
- Công dân Úc và thường trú nhân (PR): đóng thuế theo mức lũy tiến, thường dao động trong khoảng 1,5% – 5,5% giá trị bất động sản, tùy bang và giá trị tài sản.
- Người mua nhà lần đầu: tại một số bang như NSW hay VIC, có chính sách miễn/giảm stamp duty cho bất động sản dưới ngưỡng giá trị nhất định.
- Nhà đầu tư nước ngoài: ngoài thuế cơ bản, phải nộp thêm Foreign Purchaser Additional Duty (Thuế mua nhà cho người nước ngoài) từ 7% – 9%, tùy từng bang.
Ngoài các quy định chung, mỗi bang tại Úc có cách tính và mức ưu đãi khác nhau, khiến chi phí thuế trước bạ giữa các khu vực có sự chênh lệch đáng kể. Chẳng hạn, một số bang áp dụng chính sách giảm thuế cho bất động sản ở vùng nông thôn nhằm khuyến khích phát triển dân cư, trong khi các bang lớn như Victoria và New South Wales lại có xu hướng áp dụng phụ phí cao hơn đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Do đó, việc tìm hiểu kỹ luật thuế tại từng bang là yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư lập kế hoạch tài chính chính xác và tối ưu chi phí ban đầu.
Khác nhau giữa các bang
Thuế trước bạ tại các bang của Úc không giống nhau. Ví dụ, ở Victoria và New South Wales, nhà đầu tư nước ngoài thường chịu thêm mức phụ thu cao hơn so với Queensland.
Ngoài ra, thời điểm thanh toán thuế trước bạ cũng rất quan trọng, thông thường phải nộp ngay sau khi hoàn tất giao dịch chuyển nhượng. Nếu chậm trễ, nhà đầu tư có thể bị phạt và phát sinh thêm chi phí. Chính vì vậy, việc tham khảo trước bảng tính thuế từ cơ quan quản lý hoặc nhờ luật sư địa phương tư vấn sẽ giúp người mua chủ động về nguồn vốn và tránh tình trạng thiếu hụt tài chính trong quá trình đầu tư.
- New South Wales (Sydney): Thuế cơ bản theo bậc lũy tiến (1,25% – 5,5%). Người nước ngoài chịu phí 9% Foreign Purchaser Additional Duty (Thuế mua nhà cho người nước ngoài) từ 01/01/2025, và còn có land tax surcharge 5%/năm khi sở hữu đất ở.
- Victoria (Melbourne): Thuế cơ bản khoảng 1,4% – 5,5%. Người nước ngoài phải trả thêm 8% phụ phí. Từ 21/10/2024 – 21/10/2025, các bất động sản off-the-plan (căn hộ, townhouse trong dự án chia lô) chỉ tính thuế trên giá trị đất, giúp tiết kiệm đáng kể chi phí. Người mua nhà ở bang Victoria có cơ hội được giảm lên đến 5% thuế.
- Queensland (Brisbane, Gold Coast): Thuế cơ bản dao động 1,5% – 5,75%. Từ 01/07/2025, phụ phí cho người nước ngoài tăng lên 8%.
- South Australia (Adelaide): Thuế cơ bản khoảng 1% – 5,5%, cộng thêm 7% phụ phí nếu là người mua nước ngoài.
- Western Australia (Perth): Thuế cơ bản dao động 1,9% – 5,15%, kèm theo 7% phụ phí nước ngoài đối với bất động sản nhà ở.
Sự khác biệt này đồng thời phản ánh chính sách thu hút và kiểm soát vốn ngoại của từng bang. việc nắm rõ quy định thuế cụ thể tại từng bang sẽ giúp nhà đầu tư lựa chọn điểm đến phù hợp với chiến lược tài chính, tối ưu hóa lợi nhuận và hạn chế rủi ro pháp lý.
Khác nhau giữa các nhóm nhà đầu tư
Tùy thuộc vào tình trạng cư trú và mục đích mua bất động sản, mức thuế trước bạ mà nhà đầu tư phải đóng có sự khác biệt. Công dân Úc và thường trú nhân (PR) chỉ cần nộp thuế cơ bản theo biểu lũy tiến và trong một số trường hợp còn có thể được miễn hoặc giảm nếu là người mua nhà lần đầu dưới ngưỡng giá trị nhất định.
Ngược lại, người nước ngoài phải chịu thêm phụ phí, khiến tổng chi phí thường cao hơn 8% so với công dân và PR. Riêng tại bang Victoria, nhà đầu tư mua bất động sản theo hình thức off-the-plan có thể được hưởng lợi khi chỉ phải tính thuế dựa trên giá trị đất thay vì toàn bộ giá bán, từ đó giảm đáng kể chi phí trước bạ so với thông thường.
Thuế phí bất động sản Úc: Phí luật sư (Legal Fees / Conveyancing Fees)
Khi mua bất động sản tại Úc, ngoài thuế trước bạ thì thuế phí bất động sản Úc luật sư (hay còn gọi là một khoản chi phí bắt buộc. Đây là khoản phí trả cho luật sư hoặc chuyên viên chuyển nhượng (conveyancer) để thực hiện các thủ tục pháp lý, kiểm tra hợp đồng, đảm bảo giao dịch tuân thủ quy định và quyền lợi của người mua được bảo vệ.
Vai trò của luật sư trong giao dịch
Trong một giao dịch bất động sản, luật sư sẽ đóng vai trò then chốt ở nhiều khâu. Họ chịu trách nhiệm rà soát hợp đồng mua bán, kiểm tra điều khoản, đồng thời xác minh tính hợp pháp của bất động sản thông qua quyền sở hữu, tình trạng thế chấp, nghĩa vụ thuế chưa thanh toán hoặc tranh chấp tiềm ẩn. Sau đó, luật sư sẽ thay mặt khách hàng hoàn tất thủ tục sang tên tại cơ quan quản lý và đưa ra các tư vấn về quyền lợi, nghĩa vụ cũng như rủi ro có thể phát sinh.
Ngoài ra, luật sư còn hỗ trợ thương lượng các điều khoản cho khách hàng trong các hợp đồng phức tạp liên quan đến bất động sản thương mại hoặc dự án mới. Vai trò này đặc biệt quan trọng với nhà đầu tư nước ngoài, giúp hạn chế sai sót trong khâu pháp lý và đảm bảo quyền lợi lâu dài.
Mức phí trung bình
Chi phí luật sư tại Úc không được tính theo phần trăm giá trị bất động sản, mà phụ thuộc vào độ phức tạp của hồ sơ và khu vực giao dịch. Với một giao dịch nhà ở thông thường, phí phổ biến dao động khoảng từ AUD 800 – 3.500. Tại những thành phố lớn như Sydney hay Melbourne, mức phí thường cao hơn, khoảng từ AUD 1200 – 2.500 do nhu cầu và tính chất pháp lý phức tạp hơn. Trong khi đó, các bang khác hoặc giao dịch đơn giản thường chỉ mất khoảng AUD 800 – 1.200.
( Một số luật sư có thể áp dụng mức phí trọn gói (fixed fee) để khách hàng dễ dàng dự toán chi phí, trong khi những người khác tính theo giờ làm việc. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, người mua nên yêu cầu báo giá chi tiết để tránh phát sinh ngoài dự kiến và có thể so sánh giữa nhiều đơn vị dịch vụ. )
Khác biệt giữa các nhóm nhà đầu tư
Đối với công dân Úc và thường trú nhân (PR), phí luật sư thường chỉ nằm trong khung trung bình, ít phát sinh thêm chi phí. Với nhà đầu tư nước ngoài, khoản phí này có thể cao hơn do cần thêm dịch vụ tư vấn về FIRB và nghĩa vụ thuế đặc thù. Riêng các giao dịch phức tạp như mua bán bất động sản thương mại, đất nông nghiệp hoặc tài sản có nhiều chủ sở hữu, chi phí dịch vụ thường cao hơn đáng kể so với mức trung bình.
Điều này có nghĩa là cùng một loại tài sản, nhưng tùy thuộc vào nhóm nhà đầu tư và yêu cầu pháp lý cụ thể, mức phí có thể chênh lệch khá lớn. Do đó, việc lựa chọn đúng đơn vị luật sư có kinh nghiệm xử lý các giao dịch quốc tế sẽ giúp tiết kiệm chi phí, đồng thời rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục.
Thuế phí bất động sản Úc: Phí FIRB
Khi người nước ngoài muốn mua bất động sản tại Úc, họ phải nộp đơn xin chấp thuận từ Ủy ban Đầu tư Nước ngoài (Foreign Investment Review Board – FIRB). Đây là bước bắt buộc để đảm bảo giao dịch hợp pháp, và đi kèm với khoản phí nộp đơn được tính theo giá trị bất động sản. Việc hiểu rõ cơ chế này giúp nhà đầu tư chủ động hơn trong việc dự trù chi phí trước khi xuống tiền.
Cách tính phí FIRB
Phí FIRB được tính theo thang bậc dựa trên giá trị bất động sản. Với tài sản có giá trị dưới AUD 1.000.000 mức phí là AUD $15.100 Nếu tài sản nằm trong khoảng từ AUD 1.000.000 – dưới 2.000.000, mức phí là AUD $30,300 . Với giá trị AUD từ 2.000.000 – dưới 3.000.000 , mức phí là AUD $60,600. Càng lên các mức giá cao hơn, phí FIRB sẽ tiếp tục tăng gấp đôi hoặc nhiều hơn theo từng bậc, có thể vượt quá AUD 100.000 đối với các giao dịch bất động sản giá trị rất lớn.
Khi mua nhà của một số chủ đầu tư, dự án lớn, người nước ngoài có thể được hỗ trợ chi trả phí FIRB.
( Phí FIRB thường không được hoàn trả, kể cả khi giao dịch không thành công hoặc người mua thay đổi quyết định. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng và chỉ nộp đơn khi đã chắc chắn về bất động sản mục tiêu. Ngoài ra, một số giao dịch thương mại hoặc bất động sản có giá trị cao có thể phát sinh thêm chi phí pháp lý liên quan đến FIRB, khiến tổng chi phí đầu tư ban đầu cao hơn đáng kể. )
Sự khác nhau giữa các loại bất động sản
Mức phí FIRB áp dụng cho cả nhà ở riêng lẻ, căn hộ và đất trống, nhưng nếu là dự án off-the-plan (chưa xây dựng xong), nhà đầu tư vẫn cần nộp phí đầy đủ như bất động sản đã hoàn thiện. Với đất trống, có thêm điều kiện phải xây dựng trong thời hạn quy định (thường là 4 năm), nếu không có thể bị thu hồi hoặc bị phạt.
Đặc biệt, đối với các dự án nhà ở mới, chính phủ Úc khuyến khích đầu tư nước ngoài nên việc xét duyệt thường thuận lợi hơn so với bất động sản cũ. Tuy nhiên, các tài sản thương mại hoặc nông nghiệp có thể đi kèm yêu cầu đánh giá phức tạp hơn, đòi hỏi nhà đầu tư phải chứng minh mục đích và kế hoạch sử dụng dài hạn.
Lưu ý cho nhà đầu tư nước ngoài
Không phải công dân Úc hay thường trú nhân bắt buộc phải xin FIRB và đóng phí. Các trường hợp không xin hoặc trốn phí đều có thể dẫn đến phạt nặng, thậm chí hủy giao dịch. Ngoài ra, nhà đầu tư nên lưu ý rằng phí FIRB không được hoàn lại kể cả khi giao dịch không thành công, do đó cần tính toán kỹ lưỡng trước khi nộp đơn.
Một điểm quan trọng khác là thời gian xử lý đơn xin FIRB có thể kéo dài từ 30 – 90 ngày làm việc. Vì vậy, việc nộp hồ sơ sớm và chuẩn bị đầy đủ giấy tờ liên quan sẽ giúp tránh chậm trễ trong quá trình mua bán. Các nhà đầu tư thường được khuyến nghị làm việc với luật sư hoặc chuyên gia tư vấn để đảm bảo quy trình diễn ra thuận lợi và không bỏ sót yêu cầu pháp lý nào.
Phí quản lý và vận hành bất động sản
Phí quản lý và vận hành bất động sản tại Úc bao gồm các khoản chi phí cố định hàng năm như Phí Hội đồng thành phố (Council Rate) để bảo trì hạ tầng địa phương, Phí Dịch vụ (Strata Fee) cho căn hộ chung cư, và chi phí tiện ích như nước, điện, ga. Ngoài ra còn có các chi phí bảo trì đột xuất và phí thuê đường nước, điện, ga.
- Phí Hội đồng thành phố (Council Rate): Khoản phí này dùng để chi trả cho các dịch vụ của chính quyền địa phương, bao gồm an ninh, chiếu sáng công cộng, thu gom rác thải, và bảo trì đường xá. Mức phí dao động từ khoảng 800 – 3.000 AUD/năm tùy theo khu vực.
- Phí Dịch vụ (Strata Fees): Áp dụng cho các căn hộ hoặc nhà ở trong các khu phức hợp, nhà phố liền kề. Khoản phí này dùng để chi trả cho việc quản lý tòa nhà, bảo trì các tiện ích chung và các dịch vụ khác như an ninh, vệ sinh. Mức phí dao động từ 1.600 – 10.000 AUD/năm tùy thuộc vào diện tích và tiện ích của dự án.
- Chi phí tiện ích: Bao gồm phí thuê đường nước, điện, gas, và các tiện ích khác. Mức phí này có thể dao động khoảng 700 AUD/năm hoặc hơn, phụ thuộc vào mức độ sử dụng và quy định của khu vực.
- Phí phòng cháy: Một khoản phí định kỳ khoảng 150 AUD/năm, được thu để đảm bảo hệ thống phòng cháy chữa cháy được bảo trì tốt.
- Chi phí bảo trì khác: Các chi phí phát sinh nếu nhà bị hư hỏng hoặc cần sửa chữa, nâng cấp.
Khi đầu tư bất động sản tại Úc, việc nắm rõ các loại thuế phí là yếu tố then chốt để quản lý tài chính hiệu quả và giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt . Để tối ưu hiệu quả và giảm thiểu rủi ro, việc hợp tác cùng những đơn vị am hiểu pháp lý và thị trường địa phương là vô cùng cần thiết.
Starhomes Premier Land tự hào là đối tác phân phối bất động sản uy tín tại Úc, đem đến cho khách hàng Việt Nam những dự án minh bạch, pháp lý rõ ràng cùng vị trí chiến lược tại Sydney, Melbourne, Brisbane và nhiều thành phố lớn khác. Nếu bạn đang quan tâm đến việc sở hữu bất động sản tại Úc, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn chuyên sâu và cập nhật những giỏ hàng mới nhất.
THE STAR HOMES
Hotline: (03) 8383 8888
Zalo: 0919 887 912
Website: thestarhomes.com.au
Email: info@thestarhomes.com.au
Địa chỉ: Level 2, 365 Lonsdale St, Melbourne, VIC 3000
