Mua căn hộ Úc, người nước ngoài cần biết phí FIRB, thuế trước bạ bổ sung tại Melbourne và Sydney. Cập nhật quy định mới nhất 2026 cùng Starhomes.

Mua căn hộ Úc đang là lựa chọn đầu tư được nhiều gia đình Việt quan tâm, đặc biệt tại hai thị trường lớn nhất là Melbourne và Sydney. Khác với người mua trong nước, người nước ngoài muốn sở hữu căn hộ Úc phải trải qua một lớp thủ tục riêng: xin phê duyệt từ FIRB (Foreign Investment Review Board — Hội đồng Rà soát Đầu tư Nước ngoài), nộp phí theo giá trị tài sản, và thêm một số khoản thuế khác. Bài viết tổng hợp các quy định pháp lý, mức phí FIRB và các loại thuế áp dụng khi mua căn hộ Úc tại Melbourne (bang Victoria) và Sydney (bang New South Wales), cập nhật theo quy định có hiệu lực năm 2026.

Người nước ngoài có được mua căn hộ Úc không?

Có, nhưng đi kèm điều kiện. Theo quy định hiện hành, người nước ngoài — gồm người không phải công dân hay thường trú nhân Úc, người giữ visa tạm trú, và một số công ty hoặc quỹ tín thác do người nước ngoài kiểm soát — chỉ được phép mua căn hộ mới, căn hộ đang xây dưới hình thức mua trên giấy (off-the-plan — đặt cọc giữ chỗ trước khi công trình hoàn thiện), hoặc đất nền dự án.

Nhà đã qua sử dụng (established dwelling) hiện bị cấm bán cho người nước ngoài, trừ một số ngoại lệ hiếm gặp như đầu tư làm tăng đáng kể nguồn cung nhà ở. Lệnh cấm này vừa được gia hạn thêm hai năm ba tháng, kéo dài đến hết 30/6/2029, theo ATO. Đây cũng là lý do phần lớn giao dịch của người Việt mua căn hộ Úc hiện tập trung vào các dự án căn hộ mới hoặc căn hộ trên giấy tại trung tâm Melbourne, Sydney và vùng lân cận.

FIRB là gì và vì sao phải xin phép trước khi ký hợp đồng?

FIRB (Foreign Investment Review Board) là cơ quan tư vấn cho Chính phủ Úc về chính sách đầu tư nước ngoài. Riêng với bất động sản dân dụng, việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ hiện do ATO (Australian Taxation Office — Cơ quan Thuế Úc) đảm nhiệm thông qua một cổng nộp hồ sơ trực tuyến riêng.

Về nguyên tắc, người nước ngoài cần được phê duyệt trước khi ký hợp đồng mua căn hộ, trừ khi hợp đồng có điều khoản “subject to FIRB approval” (chỉ có hiệu lực sau khi FIRB chấp thuận) — cách làm phổ biến với các dự án căn hộ trên giấy, cho phép người mua đặt cọc giữ chỗ trước rồi hoàn tất hồ sơ FIRB trong thời gian xây dựng.

Nếu mua mà không xin phép, hoặc vi phạm điều kiện phê duyệt, người mua có thể bị buộc bán lại tài sản và chịu phạt. Vì vậy, nên làm việc cùng đơn vị tư vấn hoặc luật sư có kinh nghiệm với hồ sơ FIRB trước khi đặt cọc mua căn hộ Úc.

Phí FIRB mới nhất cho căn hộ Úc (áp dụng 1/7/2026–30/6/2027)

Phí FIRB được tính theo giá trị căn hộ và được điều chỉnh vào đầu mỗi năm tài chính (ngày 1/7). Với căn hộ mới hoặc căn hộ trên giấy — loại tài sản phổ biến nhất mà người nước ngoài được phép mua — biểu phí áp dụng từ 1/7/2026 đến 30/6/2027 như sau, theo dữ liệu công bố trên trang ATO — biểu phí FIRB mới nhất:

Lưu ý: nếu người mua rơi vào trường hợp ngoại lệ được phép mua nhà đã qua sử dụng, mức phí FIRB sẽ cao hơn đáng kể — ví dụ căn dưới 1 triệu AUD phải trả khoảng 46.800 AUD, gần gấp ba lần so với căn hộ mới cùng mức giá.

Phí này nộp một lần khi nộp hồ sơ và thường không hoàn lại nếu hồ sơ bị từ chối. Biểu phí được điều chỉnh hằng năm, nên người mua cần xác nhận lại mức phí hiện hành tại thời điểm nộp hồ sơ, thay vì tham khảo số liệu cũ.

Thuế và phí bổ sung khi mua căn hộ Úc tại Melbourne và Sydney

Ngoài phí FIRB áp dụng thống nhất trên toàn quốc, người nước ngoài mua căn hộ Úc còn phải trả thêm các khoản thuế do từng bang quy định. Đây là phần dễ bị bỏ sót khi tính ngân sách, vì mức thuế tại Sydney hiện cao hơn Melbourne.

Thuế trước bạ bổ sung cho người nước ngoài

Khi mua căn hộ Úc, người nước ngoài phải trả thuế trước bạ (stamp duty) thông thường, cộng thêm một khoản phụ thu riêng tính trên giá trị chịu thuế của bất động sản:

• Tại Melbourne (bang Victoria): khoản phụ thu này — gọi là foreign purchaser additional duty (thuế trước bạ bổ sung cho người nước ngoài) — hiện ở mức 8%, theo SRO Victoria (State Revenue Office Victoria — Cơ quan Thuế bang Victoria).
• Tại Sydney (bang New South Wales): khoản tương ứng gọi là surcharge purchaser duty (thuế trước bạ bổ sung cho người nước ngoài tại NSW), đã tăng từ 8% lên 9% kể từ 1/1/2025, theo Revenue NSW (Cơ quan Thuế bang New South Wales).

Phụ thu thuế đất hằng năm cho chủ sở hữu nước ngoài

Sau khi sở hữu, chủ căn hộ nước ngoài cần nộp thêm phụ thu thuế đất hằng năm:

• Tại Melbourne: absentee owner surcharge (phụ thu cho chủ sở hữu vắng mặt), hiện 4%/năm trên giá trị đất, áp dụng từ năm thuế đất 2024.
• Tại Sydney: surcharge land tax (phụ thu thuế đất cho người nước ngoài tại NSW), đã tăng từ 4% lên 5%/năm kể từ năm thuế đất 2025.

Tổng hợp so sánh hai thành phố:

Phí bỏ trống

Nếu căn hộ bị bỏ trống (không ở hoặc không cho thuê) từ 183 ngày/năm trở lên, chủ sở hữu phải nộp phí bỏ trống (vacancy fee) hằng năm cho ATO, bằng đúng gấp đôi mức phí FIRB ban đầu đã nộp. Quy định này áp dụng thống nhất trên toàn quốc.

Quy định mới có hiệu lực từ 1/7/2026 người mua căn hộ Úc cần biết

Từ 1/7/2026, ngành bất động sản Úc chính thức chịu sự điều chỉnh của luật chống rửa tiền và tài trợ khủng bố (AML/CTF — Anti-Money Laundering and Counter-Terrorism Financing) giai đoạn 2. Môi giới, luật sư, nhân viên chuyển nhượng (conveyancer) và kế toán tham gia giao dịch giờ phải thẩm định khách hàng, xác minh danh tính và nguồn gốc tài sản trước khi hỗ trợ giao dịch.

Với người nước ngoài mua căn hộ Úc, điều này có nghĩa là cần chuẩn bị thêm giấy tờ chứng minh nguồn tiền (sao kê ngân hàng, hợp đồng vay, bằng chứng bán tài sản trước đó) và thông tin về cấu trúc sở hữu nếu mua qua công ty hoặc quỹ tín thác. Giao dịch tiền mặt từ 10.000 AUD trở lên cũng sẽ được báo cáo bắt buộc cho AUSTRAC (Trung tâm Phân tích và Báo cáo Giao dịch Úc).

Cùng thời điểm này, lệnh cấm mua nhà đã qua sử dụng cũng chính thức được gia hạn đến 30/6/2029, càng củng cố việc căn hộ mới và căn hộ trên giấy vẫn là lựa chọn gần như duy nhất cho người nước ngoài trong nhiều năm tới. Starhomes đã tổng hợp chi tiết các thay đổi này trong bài Tổng hợp các thay đổi về Ngân sách Liên bang và Luật bất động sản Úc từ 1/7/2026.

Ví dụ minh họa chi phí pháp lý khi mua căn hộ Úc tại Melbourne và Sydney

Để dễ hình dung, giả sử một người nước ngoài mua căn hộ mới trị giá 1,5 triệu AUD. Phần chi phí phát sinh riêng cho người nước ngoài (chưa gồm thuế trước bạ tiêu chuẩn mà mọi người mua đều phải trả) có thể ước tính như sau:

• Phí FIRB: khoảng 31.300 AUD, áp dụng chung cho cả hai thành phố
• Thuế trước bạ bổ sung: khoảng 120.000 AUD tại Melbourne (8%), khoảng 135.000 AUD tại Sydney (9%)
• Phụ thu thuế đất hằng năm sau khi sở hữu: khoảng 4% giá trị đất/năm tại Melbourne, khoảng 5% giá trị đất/năm tại Sydney

Như vậy, cùng một mức giá, tổng chi phí pháp lý ban đầu tại Sydney thường cao hơn Melbourne khoảng 15.000 AUD trở lên, chưa kể phụ thu thuế đất hằng năm cũng chênh lệch theo thời gian sở hữu. Đây là yếu tố nên đưa vào bài toán tài chính trước khi chọn thành phố để mua căn hộ Úc.

Lưu ý: các con số trên chỉ minh họa cách tính, không phải báo giá hay cam kết chi phí thực tế cho bất kỳ giao dịch cụ thể nào. Thuế trước bạ tiêu chuẩn, phí luật sư, phí chuyển nhượng và các chi phí khác sẽ cộng thêm tùy từng trường hợp. Bạn nên xác minh lại số liệu tại thời điểm giao dịch với SRO Victoria hoặc Revenue NSW.

Quy trình mua căn hộ Úc hợp pháp cho người nước ngoài

1. Xác định loại bất động sản đủ điều kiện: căn hộ mới, căn hộ trên giấy hoặc đất nền dự án.
2. Nộp hồ sơ xin phê duyệt FIRB, hoặc dùng exemption certificate (giấy chứng nhận miễn trừ, cho phép mua nhiều căn trong cùng một dự án mà không cần xin phê duyệt riêng từng căn) nếu áp dụng, và thanh toán phí tương ứng.
3. Chuẩn bị hồ sơ chứng minh nguồn tiền theo yêu cầu AML/CTF mới.
4. Ký hợp đồng mua bán, thường kèm điều khoản “subject to FIRB approval” với các dự án căn hộ trên giấy.
5. Thanh toán thuế trước bạ, bao gồm phần phụ thu cho người nước ngoài, đúng thời hạn quy định của từng bang sau khi hợp đồng có hiệu lực.
6. Sau khi nhận nhà, đăng ký với ATO và theo dõi nghĩa vụ thuế đất, phụ thu hằng năm, phí bỏ trống nếu căn hộ không sử dụng.

Với các dự án căn hộ trên giấy — hình thức phổ biến nhất khi mua căn hộ Úc cho người nước ngoài — thời gian từ lúc đặt cọc đến khi hoàn tất hồ sơ FIRB thường trùng với thời gian xây dựng, giúp người mua có thêm thời gian chuẩn bị tài chính và giấy tờ.

Lưu ý 

Bài viết tổng hợp thông tin pháp lý và thuế mang tính tham khảo chung, không thay thế tư vấn pháp lý hoặc tư vấn thuế chuyên nghiệp cho từng trường hợp cụ thể. Các mức phí, thuế nêu trên có thể thay đổi theo từng năm tài chính hoặc theo ngân sách mới của liên bang và từng bang, vì vậy nên xác minh lại với ATO, SRO Victoria hoặc Revenue NSW trước khi ra quyết định.

Bài viết cũng không đảm bảo kết quả phê duyệt hồ sơ FIRB hay bất kỳ lợi nhuận đầu tư nào. Mọi quyết định mua căn hộ Úc nên dựa trên đánh giá tài chính cá nhân và tư vấn từ chuyên gia được cấp phép.

Nếu bạn đang cân nhắc mua căn hộ Úc và cần hỗ trợ làm rõ hồ sơ FIRB, dự trù chi phí thuế tại Melbourne hay Sydney, đội ngũ Starhomes có thể đồng hành cùng bạn từ bước chọn dự án đến hoàn tất thủ tục pháp lý. Liên hệ Starhomes để được tư vấn.